老旧小区咋改造？居民要出钱吗？市住建局权威答疑

答：我市老旧院落（小区）改造对象“原则上为城市或县城（城关镇）范围内2004年底前建成的，存在安全隐患、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、基本居住功能缺失、居民改造意愿强烈的住宅院落”。 

在中央、省老旧院落（小区）改造相关政策基础上，我市结合工作实际，将建成时间从2000年底前拓展至2004年底前，进一步扩大了政策覆盖范围，以惠及更多居民。同时，在表述中增加“存在安全隐患”和“基本居住功能缺失”两项，进一步明确了我市老旧院落（小区）改造优先保障基础民生的工作重点。

答：在中央、省老旧院落（小区）改造相关政策基础上，我市结合工作实际，着重突出“以人为本，重点突出”的工作原则，坚持将保障人民群众生命财产安全放在首位，在基础类、完善类、提升类基础上，新增安全类，按照“保安全、重基础、强完善、促提升”的原则统筹推进。

一是安全类。为消除燃气等安全风险隐患实施的内容，包括院落燃气、供电、排水、消防、安防等安全隐患的全面排查整治。此类立查立改。

二是基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容。主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。此类基于群众意愿，应改尽改。

三是完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容。主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。此类尊重群众意愿，能改则改。

四是提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容。主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造。此类立足实际，积极推进。

答：在老旧院落（小区）改造中为充分表达居民诉求，切实改到群众心坎里，我市从改造过程中的各个环节引导居民积极参与其中。

一是将成立业委会或院落居民自治组织作为启动改造的前置条件，由街道办事处引导院落成立业委会或院落居民自治组织、完善院落公约；坚持党建引领，推动条件成熟的院落成立党组织并强化基层社会治理领导，发挥党员先锋模范和引领作用。

二是民意表决通过后启动改造。采取入户调查、坝坝会等形式，充分征求居民意愿，依法依规开展民意表决，达到规定条件后，启动院落改造工作。

三是改造方案充分征求民意。积极引导社区规划设计师、工程师等专业人员进社区、院落服务，充分倾听群众诉求，因地制宜编制改造方案，按程序公示并征得居民同意。

四是参与改造过程监督。由街道办事处组织院落自治组织参与改造全过程监督；组建“共同缔造”委员会、社区居民议事会等公众议事平台，组织居民、产权单位、专业经营单位等共同参与，及时协调各方诉求。

答：遵照中央、省老旧院落（小区）改造政策中关于建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制的工作要求，我市主要通过以下两种方式合理落实居民出资责任。

一是承担户表改造中的居民出资部分，其中锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区及成都高新区原则上为居民按每户800元的标准出资自来水户表改造。其他区（市）县可参照执行。

二是对于未建立住宅专项维修资金机制的老旧院落（小区），应建立老旧院落（小区）住宅专项维修资金交存、使用、管理机制。业主按照不低于每平方米5元的标准交存老旧住宅小区首期维修资金（面积按照业主所有房屋建筑面积计算）。

同时在改造中，鼓励引导居民通过让渡小区公共收益、捐资捐物、投工投劳等方式支持改造。

答：一是坚持“先自治后整治”，结合改造工作同步建立居民自治组织，完善院落公约，引导居民主动参与到院落改造后的自我管理维护工作中来。

二是对纳入改造范围的老旧院落（小区）首次设立业委会或居民自治组织、建立自治公约、运行物业服务机制后，由财政对每个院落一次性给予5万元补助，用于其日常维护管理。

三是全物业管理服务制度，遵循居民意愿，结合院落实际，采取引入专业化物业服务企业、委托其他管理人或业主自我管理等方式，为老旧院落（小区）提供物业服务。

四是通过建立老旧院落（小区）住宅专项维修资金机制，为院落改造后的自我管理和维护奠定资金基础。

答：按照《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）的文件精神，实施城市更新行动要转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不再大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

我市在城市有机更新工作中坚持分类审慎处置既有建筑原则，推行小规模、渐进式有机更新和微改造，目前主要以老旧院落（小区）改造、历史文化街区和历史建筑保护为主。根据《成都市人民政府办公厅关于印发成都市城市有机更新实施办法的通知》（成办发〔2020〕43号）的有关规定，由各区政府（管委会）作为城市有机更新工作辖区责任主体，组织实施城市有机更新区域评估、制定更新计划和更新方案，在更新方案中严格按照有关规定确定“留改建”的比例，积极稳妥推动实施城市有机更新行动。

答：主要有房屋征收和协议搬迁两种改造模式。

房屋征收是指由区（市）县政府根据公共利益需要，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，通过作出房屋征收决定、补偿决定等具体行政行为，实施房屋搬迁改造工作的改造模式。

协议搬迁是指由区（市）县国有企业、事业单位、街道办事处、镇（乡）政府等法人或其他组织，按照《民法典》等法律法规，本着平等、自愿、公平、诚信的原则与房屋所有权人协商并签订补偿协议，实施房屋搬迁改造工作的改造模式。

为充分调动群众意愿，发挥群众积极性，我市在实施搬迁改造中通常采取模拟搬迁的工作方式，先对房屋所有权人改造意愿进行征询、签订附生效条件的补偿协议，再根据改造意愿和签约比例来决定项目是否继续实施，从而引导房屋所有权人理性协商、积极配合。

模拟搬迁的工作方式既可以适用协议搬迁，也可以在房屋征收中推行。

答：我市从2008年以来对补偿标准进行了统一，明确补偿费用包括房屋补偿费、政策性补偿费、政策性补助费、政策性补贴、搬迁奖励五部分，并对每项费用的构成、具体标准进行了细化，推行阳光操作，实行“一把尺子量到底”，保障补偿工作的公开、公平、公正。凡对国有土地上房屋实施搬迁改造的，无论是房屋征收，还是协议搬迁，均实行统一标准。《成都市住房和城乡建设局关于国有土地上房屋征收与补偿有关问题的通知》（成住建发〔2020〕358号）是我市现行有关补偿费用的专门文件，居民可通过市住建局官网查阅，详细了解具体内容。

国有土地上房屋搬迁改造住户可凭借《成都市国有土地上房屋征收（非征收）补偿安置合同备案表》等材料，享受棚改优先购房、 “拆一购一”、购房契税优惠等政策。